تأمین ۲۴/ سازندگان برای خانههای خود مشتری پیدا میکنند و خریدارانی که نقدا پول زیادی ندارند، میتوانند با پرداخت اقساط بلندمدتی که به گفته انبوهسازان حداکثر هفتساله است خانهدار شوند. بانک مسکن در این بین نقش کارگزار را بازی میکند. این بانک در صورتی که خریدار در پرداخت اقساط خود دیرکرد داشته باشد، تسهیلاتی با کارمزد سالانه 3/2 درصد و بازپرداخت 50 ماهه به خریدار پرداخت میکند تا بتواند بدهی خود را به فروشنده بپردازد. این طرح از اردیبهشتماه امسال برای واحدهای مسکونی سازندگان خرد یا انبوه در حال اجراست؛ اما تبلیغات آنچنانی برای این طرح نشده، طرحی که در دنیا در قالبهای مختلفی اجرا شده است. انبوهسازان نیز قول دادهاند که در پاییز امسال، سامانه اینترنتی اطلاعات واحدهای مسکونی ساختهشده از سوی انبوهسازان مسکن را طراحی و راهاندازی کنند.
مسکن اقساطی طرحی از سوی بانک مسکن یا کانون انبوهسازان؟
انبوهسازان در مصاحبههای خود در یک سال گذشته ادعا کردهاند که طرحی را به نام «مسکن اقساطی» پیشنهاد کردهاند که دولت نیز نگاهی مثبت به آن داشته است. اینکه این پیشنهاد از سوی انبوهسازان مطرح شده را در مصاحبههای مختلف جمشید برزگر، رئیس کانون انبوهسازان کشور، فرشید پورحاجت، دبیر کانون انبوهسازان کشور، حسن محتشم، رئیس انجمن انبوهسازان استان تهران و ایرج رهبر، رئیس سابق کانون انبوهسازان کشور و عضو فعلی هیئتمدیره انجمن استان تهران دیدهایم. طرحی که بانک مسکن را بهعنوان کارگزار یا واسطه بین فروشنده و خریدار معرفی میکند تا معاملات برخلاف سالهای دور حاشیهدار نشود و اطمینانی دوسویه بین خریدار و فروشنده برقرار شود.
اما بانک مسکن برخلاف کانون انبوهسازان معتقد است بدون اینکه کاری به انبوهسازان داشته باشد، خودش این طرح را در سال 93 پیشنهاد کرده است. محمدحسن مرادی، مدیر طرح و برنامه بانک مسکن، در گفتوگو با «آتیهنو» با ارائه نسخه کتبی مصوبه خود به خبرنگار ما میگوید: «ما دوم آذرماه 1393 پیشنهاد خود را در قالب مسکن اقساطی در هیئتمدیره بانک مسکن تصویب کردیم. این در حالی بود که کانون انبوهسازان، نامه پیشنهادهای خود درباره مسکن اقساطی را در قالب طرح لیزینگ در 17 آذرماه به دولت ارسال کرد.» با این حال ایرج رهبر، عضو هیئتمدیره کانون انبوهسازان استان تهران، به «آتیهنو» میگوید: «اگر بانک مسکن این آمادگی را داشت، چرا بعد از دو سه ماه و با تاخیر پاسخ انبوهسازان را داد؟ به هر ترتیب به نظر میرسد نقطه آغاز توالی تاریخی نامهنگاریها، بانک مسکن بوده باشد.»
طرح مسکن اقساطی چیست؟
این طرح چه از سوی بانک مسکن باشد چه انبوهسازان، سعی دارد روشی متفاوت را برای خانهدار شدن مردم و فروش واحدهای بدون مشتری انبوهسازان و حتی سازندههای خرد فراهم کند. در این روش بانک مسکن کارگزار بین خریدار و فروشنده است. در سالهای اخیر بارها شاهد بودهایم که مردم در برابر یک پروژه بزرگ ساختوساز تجمع میکردند و مدعی بودند سازنده هر واحد ساختهشده را به چند نفر به طور همزمان پیشفروش کرده است. حالا انبوهسازان و بانک مسکن طرحی را پیاده میکنند که بر اساس آن، بانک مسکن با توجه به نیروی کارشناسی و ظرفیت حقوقی خود، به مردم اطمینان میدهد که دیگر قضایای سابق تکرار نمیشود. فروشنده واحد مسکونی ساختهشده را به خریدار نشان میدهد.
سپس آن دو باید بر سر قیمت واحد مسکونی، مدتزمان اقساط، مبلغ هر قسط و سود فروشنده توافق کنند. سپس به محضر یعنی دفتر اسناد رسمی و در آخر نزد بانک مسکن بروند. محمدحسن مرادی، مدیر سازمان روشهای بانک مسکن که نام جدید اداره طرح و برنامه این بانک است، به «آتیهنو» توضیح میدهد: «در این روش بانک مسکن میگوید: ما میتوانیم برای خریدار اطمینانسازی کنیم که فروشنده ملک را به چند نفر نفروخته است. از سوی دیگر نیز میتوانیم به فروشنده کمک کنیم که احیانا خریدار اقساطش را دیر نپردازد.» او ادامه میدهد: «پیشنهاد کردیم قیمت ملک هر مقداری که باشد، تا سقف 150 میلیون تومان از دیرکرد خریدار در پرداخت اقساط را به صورت «تسهیلات» به خریدار پرداخت کند تا خریدار آن مبلغ را به فروشنده بدهد.» مرادی نتیجهگیری میکند: «به این ترتیب فروشنده به پولش میرسد و از سوی دیگر، خریدار مهلتی جدید برای تسویه بدهیهایش خواهد داشت.»
سود و مبلغ اقساط طرح فروش اقساطی مسکن چقدر است؟
مرادی میگوید: «ما برای طرح فروش اقساطی مسکن، 5 درصد کارمزد سالانه در نظر گرفتهایم. کارمزدی که محل گله انبوهسازان شده است. به اعتقاد انبوهسازان، کارمزد 5 درصدی بالاست. آنها میگویند کارمزد 4 درصد منطقیتر است.» ایرج رهبر، عضو هیئتمدیره انجمن انبوهسازان استان تهران، میگوید: «بانک مسکن ابتدا کارمزد 6 درصد را مطالبه کرد که بعدا آن را به 5 درصد کاهش داد.» او تاکید میکند: «بانک کار زیادی در این فرایند انجام نمیدهد، لذا همین مقدار کارمزد هم زیاد است.» اما به گفته مدیر سازمان روشهای بانک مسکن، طرح اقساطی به شکلی است که 5 درصد کارمزد 50 ماهه محاسبه میشود که به طور متوسط سالانه میشود 3/2 درصد.» او توضیح میدهد: «این اقساط در قالبی تنظیم شده که بیشتر از ماهانه 3 میلیون تومان نشود.»
انبوهسازان میگویند تسهیلات 150 میلیون تومانی کافی نیست
وقتی با ایرج رهبر، رئیس سابق کانون انبوهسازان کشور، صحبت میکنیم، بهشدت از مبلغ پایین تسهیلات گله میکند. او از همین مسئله نتیجه میگیرد که بانک مسکن، که میخواهد این مبلغ پایین را بهعنوان تسهیلات پرداخت کند، اصلا چرا باید وارد میدان شود. زیرا حضور بانک با این سطح از مبلغ تسهیلات عملا فایدهای ندارد. اما به گفته مدیر سازمان روشهای بانک مسکن: «بانک نباید خود را بیش از این درگیر پرداخت تسهیلات تعهدی کند.» مرادی به آتیهنو میگوید: «مبلغ 150 میلیون تومان شاید زیاد نباشد و با واقعیت بازار فاصله داشته باشد، اما پرداخت مبلغ بیش از این برای نظام بانکی کشور خطرساز است.» او به گروههای هدف این طرح اشاره و عنوان میکند: «اگر مبلغ تسهیلات بیش از این باشد، عملا گروههای هدف مصرفکننده طرح فروش اقساطی مسکن، از پس پرداخت اقساط تسهیلات برنخواهند آمد و عملا نقض غرض کردهایم.»
دفاتر اسناد رسمی، روش دیگر فروش قسطی مسکن
هفته گذشته حسن محتشم، رئیس انجمن انبوهسازان استان تهران، از تصمیم جدید انبوهسازان خبر داد. او به مهر گفت: «انبوهسازان به این نتیجه رسیدهاند که با روشهای دیگری این طرح را اجرایی کنند.» محتشم نام دفاتر اسناد رسمی را به میان کشید. صحتوسقم این مطلب را با ایرج رهبر، عضو هیئتمدیره انجمن انبوهسازان استان تهران، در میان میگذاریم. او با تایید ضمنی گفتههای محتشم و مشکلات پیشآمده، به آتیهنو میگوید: «قانون جدید پیشفروش به ما اجازه داده که دفاتر اسناد رسمی را واسطه فروش اقساطی مسکن کنیم.» رهبر با اشاره به اینکه قانون جدید پیشفروش یک سال است ابلاغشده تاکید میکند که دفاتر اسناد رسمی برای ما بهتر از بانک هستند.
سامانه اقساطی مسکن، احتمالا پاییز امسال میآید
روزهای اول مرداد امسال بود که جمشید برزگر، رئیس کانون انبوهسازان کشور، وعده داد اواسط مردادماه، سامانه اقساطی مسکن راه بیفتد. اما این اتفاق نیفتاد. تا اینکه چهارشنبه هفته گذشته، ایرج رهبر در مصاحبه با تسنیم وعده تاسیس این سایت را تا یک ماه دیگر داد. با این حال آتیهنو در گفتوگو با رهبر، از او میپرسد که این سامانه دقیقا در چه تاریخی آغاز به کار میکند. او میگوید: «در حال طراحی سامانه هستیم ولی بعید است در مهرماه کار خود را آغاز کند.» او با این حال تاکید میکند که حتما این سامانه در پاییز امسال آغاز به کار میکند.
رئیس سابق کانون انبوهسازان استان تهران با اشاره به شیوه کار این سامانه میگوید: «سازندگان و انبوهسازان میتوانند اطلاعات ملک و واحدهای خود را در این سایت درج کنند و در اختیار خریداران و مشتریان قرار دهند.» او ادامه میدهد: «مشتریان نیز خواهند توانست بین گزینههای مختلف موجود در سامانه، گزینه دلخواه خود را انتخاب کنند.» او تاکید میکند: «در حال حاضر هم اطلاعات انبوهسازان به صورت کتبی در حال استحصال است تا بهموقع روی سایت قرار گیرد.»
طرح مسکن اقساطی به درد همه میخورد
طرح اقساطی مسکن طرحی است که فارغ از ایراداتی که در آن وجود دارد، در عمل گره مهمی از بازار مسکن باز میکند. این طرح از اردیبهشتماه امسال از سوی بانک مسکن آغاز شده و با وجود تبلیغات محدود آن، در حال اجراست. در حال حاضر هر سازندهای میتواند با خریدار واحد خود به توافق برسد و بانک مسکن را با سازوکاری که اشاره شد، بهعنوان کارگزار وارد میدان کند و به خود و خریدار اطمینان ببخشد. به گفته مدیر سازمان روشهای بانک مسکن، در حال حاضر دو طرح بزرگ در اهواز و زاهدان مورد موافقت بانک مسکن قرار گرفته و پروژه آبشار نیز در تهران توسط این بانک در دست بررسی است. این روش در مقیاس یک واحد مسکونی هم قابلاجراست و بر اساس گفتههای مسئولان بانک مسکن، در تمام شعب این بانک اجرا میشود.
منبع: هفته نامه آتیه نو
