تامین۲۴/ بازار مسکن آمریکا تحتتاثیر «واکنش تقاضای مصرفی به نتیجه انتخابات» با جهش قیمت روبهرو شد. شاخص قیمت مسکن در این کشور، پیش از برگزاری انتخابات، همزمان با چرخش محتوای نظرسنجیها به سمت دونالد ترامپ، رکورد افزایشی زد و دست کم به بالاترین سطح در 10 سال اخیر رسید. بررسیها درباره عامل «تب قیمت مسکن» که مطابق چشمانداز، در سال 2017 نیز ادامه خواهد داشت، نشان میدهد حباب موجود، ناشی از «4 نوع استرس خریداران مصرفی» نسبت به «رئیسجمهور فاقد برنامه حمایتی برای بخش مسکن» است. مطابق انتظارات شکلگرفته، اقتصاد مسکن در دوره ترامپ با «افزایش هزینه وام مسکن و در نتیجه، دشوار شدن مسیر خرید مسکن» به ضرر خانهاولیها رقم میخورد. این پیشبینی هماکنون رقابت در خرید را بهوجود آورده است. شاخص قیمت مسکن آمریکا با 2/ 6 درصد رشد در ماه سپتامبر، از نقطه اوج سال 2006 نیز فراتر رفت. برآوردها حاکی است سال آینده، میانگین قیمت مسکن در این کشور 4 درصد افزایش پیدا خواهد کرد. در حال حاضر با خوشبینی سمت عرضه به آینده قیمت مسکن، کمبود خانه فروشی، محسوس شده است. در این میان، انتخاب نامتعارف – جراح مغز و اعصاب - برای پست وزارت مسکن و شهرسازی، نگرانی عمومی را تشدید کرده است.
شاخص قیمت مسکن در آمریکا، حین تبلیغات انتخاباتی و درست در مقطعی از رقابت دو نامزد اصلی که نتایج نظرسنجیها بهصورت غافلگیرکننده، به سمت مقبولیت دونالد ترامپ چرخش کرد، دچار جهش شد و به بالاترین سطح 10 سال گذشته رسید. هر چند شیب رشد قیمت ملک در این کشور از سال 2013 تا کنون، روند صعودی داشته اما عامل خیز 2/ 6 درصدی شاخص در ماه سپتامبر 2016 که اکنون با ثبت بالاترین سطح شاخص طی 40 سال اخیر، حباب قیمتی ملک را بهوجود آورده و باعث وحشت بخشهای مختلف اقتصاد از تکرار بحران 2008 شده، بیانگر نوعی واکنش درونی بازار مسکن به انتخابات ریاست جمهوری است. بررسیهایی که انجمنهای ایالتی معاملات ملک و همچنین موسسات اعتباری ارائهکننده تسهیلات رهنی در آمریکا درباره رکوردزنی رشد شاخص قیمت مسکن در این کشور انجام دادهاند، نشان میدهد: نگرانی جامعه تقاضای مسکن بهخصوص در گروه خانهاولیها، نسبت به «آینده بازار ملک با آمدن ترامپ»، باعث شد از هفتهها پیش از برگزاری انتخابات، رقابت برای خرید در بازار ملک شکل بگیرد. تعجیل برای خرید مسکن تا پیش از سال 2017 آن هم در شرایطی که حجم عرضه به دو دلیل «کمبود واحد مصرفی برای فروش و انتظار افزایش قیمت در سال جدید»، با کسری در برابر حجم تقاضا روبهرو شده، هماکنون تب قیمت مسکن را سبب شده است.راز انتخاباتی حباب مسکن آمریکا، آنطور که رسانههای معتبر در این کشور فاش کردهاند، از «4نوع استرس متقاضیان مسکن» نشات میگیرد که با «چشمانداز تورمی و سختشدن شرایط خرید ملک» در ارتباط است. انتظاراتی که در حال حاضر نسبت به تغییر و تحولات مد نظر ترامپ برای اعمال در بازار مسکن، بین عموم مردم در ایالتهای مختلف وجود دارد، براساس سه فاکتور «نگاه تجاری رئیسجمهور جدید» و «رفتار پوپولیستی ترامپ در دوران تبلیغات انتخاباتی» و همچنین «فرد معرفیشده پست وزارت مسکن و شهرسازی» شکل گرفته است.
بر مبنای این انتظارات، تصور جامعه تقاضای مسکن و در عین حال کارشناسان اقتصاد مسکن آن است که این بازار طی 4 سال آینده، با مجموعهای از سیاستهای ناگهانی، غیرحمایتی و پشتیبانیکننده رشد قیمت، به نفع سرمایهگذاران دگرگون خواهد شد. سمت تقاضای مسکن در آمریکا، بابت «افزایش نرخ بهره وام خرید مسکن»، «دشوار شدن شرایط دسترسی به مسکن ارزان قیمت»، «ورود نسل پرجمعیت خانهاولیها به بازار» و همچنین «نداشتن تجربه حداقلی وزیر پیشنهادی مسکن»، نگران است و برای در امان ماندن از تبعات بروز هر کدام از این اتفاقات بد، زمان خرید خود را به جلو انداخته است.
ترامپ برای پست وزارت مسکن و شهرسازی، یک جراح و متخصص مغز و اعصاب را که تاکنون تجربه کار دولتی نداشته، انتخاب کرده است. معرفی بن کارسون بیتجربه در حوزه اقتصاد مسکن، باعث واکنش صاحبنظران این بازار شده و «ابهامات» درباره سرنوشت مسکن کمدرآمدها، تامین مالی مسکن میاندرآمدها و سایر برنامههای کلیدی مورد نیاز بازار مسکن را تشدید کرده است.در این میان، بهبود نرخ بیکاری، رشد اقتصادی و افزایش سطح دستمزدها، بر حجم تقاضای موثر برای خرید مسکن افزوده و تحریک بیشتر قیمت طی ماههای اخیر را موجب شده است. پیشبینیها درباره آینده قیمت مسکن در آمریکا از رشد دست کم 4 درصدی شاخص در سال 2017 حکایت دارد که با توجه به نرخ تورم کمتر از 2 درصد در این کشور، برای خریداران رضایتبخش نیست.
چشم اقتصاد آمریکا به بخش مسکن
پس از بحران مالی سال 2008 آمریکا که باعث شد اقتصادهای بزرگ دنیا به ورطه نابودی کشانده شوند، بخش مسکن آمریکا در مرکز توجهات قرار گرفت. بر این اساس اقتصاددانان و سیاستمداران دولتها همواره چشم به تغییرات بخش مسکن آمریکا دوختهاند. با توجه به آخرین دادههای منتشر شده درخصوص مسکن این بزرگترین اقتصاد جهان، شاخص این بخش بعد از پنجاه و سومین ماه متوالی رشد مثبت، به رکورد جدیدی در ماه سپتامبر رسید. قرار گرفتن شاخص قیمت مسکن آمریکا در سطحی بالاتر از بحران مالی سال 2008-2007، نگرانیها را درخصوص ایجاد یک حباب دیگر در بازار مسکن افزایش داده است. حبابی که ترکیدن آن میتواند ضربه مهلکی بر بدنه ضعیف اقتصاد جهان باشد.
رکوردزنی شاخص مسکن
به گزارش واشنگتن پست، شاخص قیمت مسکن آمریکا در ماه سپتامبر به رکورد جدیدی رسید. آخرین باری که بخش مسکن این کشور چنین رکوردی را به ثبت رساند، در سال 2006 بود که بعد از آن با ترکیدن حباب مسکن، اقتصاد آمریکا وارد بحرانی فاجعهبار شد. بر اساس آخرین دادههای مربوط به شاخص قیمت مسکن آمریکا که از سوی موسسات مختلف در آخر ماه نوامبر منتشر شد (همچون موسسه اعتبارسنجی استاندارداند پورز، موسسه دولتی فهفا و موسسه اعتباری فردی مک)، شاخص ملی قیمت خانه در ماه سپتامبر، نسبت به ماه ژوئیه 2006 که این شاخص در بالاترین حد خود قرار گرفته بود، 1/ 0 درصد فراتر رفت. اگرچه شاخص تعدیلشده با تورم هنوز 16درصد پایینتر از نقطه اوج خود در سال 2006 قرار دارد. همچنین بخش مسکن آمریکا برای پنجاه و سومین ماه متوالی نرخ رشد مثبت را در شاخص قیمت تجربه کرد. به گفته دیوید بلیتزر، مدیرعامل و رئیس کمیته شاخص موسسه «استاندارداند پورز»، دادههای جدید بیانگر حرکت از دوران بهبود مسکن به دوران اتفاقات جدید هستند. او در این رابطه میگوید: «سایر متغیرهای بخش مسکن نیز بیانگر سیگنالهای تاحدودی مثبت هستند. از یک طرف فروش خانههای موجود و خانههای تازه ساخت در حال افزایش است و خانهسازی با تیراژ 3/ 1 میلیون واحد در سال به رکورد جدیدی از زمان بحران مالی رسیده است.» این اطلاعات موجب شده است تا اندکی از نگرانیها در رابطه با ایجاد و ترکیدن حباب مسکن و به وقوع پیوستن بحران اقتصادی دیگری کاسته شود.
به عقیده صاحبنظران، در کنار محدودیت عرضهای که وجود دارد، پایین بودن نرخ سود وامهای رهنی موجب تحریک تقاضای خرید و در نتیجه شتاب رشد در قیمتهای مسکن شده است. در کنار نگرانیهایی که بسیاری از کارشناسان در مورد ایجاد حباب مسکن و ترکیدن آن دارند، بیل بنفیلد، معاون موسسه ارائهدهنده وامهای رهنی «کوئیکن لوآنز» نظری دیگر دارد. او در این رابطه میگوید: «باید دید که رکورد جدیدی که برای قیمت مسکن به ثبت رسیده، تحت تاثیر گمانهزنیها و اعتبارات گستردهای است که در دهه گذشته وجود داشته است یا خیر. بهنظر من این افزایش تحت تاثیر کمبود عرضه مسکن و وجود رقابت برای خرید خانه بهخصوص در غرب کشور است. زمانی که عرضه مسکن افزایش یابد و خریداران خانه با انتخابهای متنوعی روبهرو شوند، شاهد بازگشت قیمتها به سطح معقولی خواهیم بود».
رالف مکلاوگلین، اقتصاددان ارشد سایت مسکن «ترولیا» نیز نظر مشابهی با بنفیلد دارد. مکلاوگلین در این رابطه مینویسد: «پشت این افزایش قیمت مسکن، رازهایی نهفته است. از زمان بحران مالی، فرآیند احیای بازار مسکن در سراسر آمریکا متفاوت بوده است. بر اساس آمارهای جدید، تعداد اندکی از بازارهای مسکن در کشور به رکورد جدیدی در شاخص قیمت رسیدهاند که غالبا در مناطق غرب و جنوب قرار داشتهاند. همچنین در این بازارها، این خانههای لوکس بودند که بیش از همه رشد قیمت را تجربه کردند. در مناطقی غیر از غرب و جنوب، تنها شاخص قیمت مسکن در دو شهر بوفالو (ایالت نیویورک) و پیتزبورگ (ایالت پنسیلوانیا) به نقطه اوج قبل از بحران 2008 رسیده است.» قیمت خانه پس از اینکه در جولای 2006 به بالاترین سطح خود رسید، با ترکیدن حباب مسکن و شروع روند نزولی قیمتها، در فوریه 2012، به کف رسید. ناگوارترین اثر این تخلیه حباب قیمت مسکن، کاهش شدید در ارزش خانهها بود که باعث شد ارزش وامهایی که مالکان خانه گرفته بودند چند برابر ارزش خانههایشان شود و این مالکان توانایی خود را برای بازپرداخت وامها از دست بدهند. پس از پشت سر گذاشتن این بحران، در سال 2013 قیمت مسکن آمریکا با رشد نسبتا پایداری همراه شد که باعث تنفس مقروضان این بخش شد. اما این روند روبهرشد مشکلاتی را هم به همراه داشت، مشکلاتی از قبیل سخت شدن شرایط برای کسانی که خواهان خانهدار شدن (متقاضیان جدید) بودند.
مسکن آمریکا در 2017: تداوم روند صعودی
به عقیده صاحبنظران، با شرایط موجود هیچچیز نمیتواند باعث فرونشاندن بخش مسکن آمریکا شود، حتی افزایش نرخ بهره. سوالی که سیاستگذاران این روزها با آن روبهرو هستند این است که آیا افزایش نرخ بهره و بالابردن هزینههای وام گرفتن از سوی فدرال رزرو، باعث کاهش تب قیمتهای ملتهب شده مسکن آمریکا خواهد شد؟
به گزارش خبرگزاری سیبیاس آمریکا، به گفته بسیاری از کارشناسان رشد قیمت مسکن در بسیاری از بازارهای آمریکا در سال آینده ادامه خواهد یافت، حتی اگر نرخ وامهای رهنی این کشور افزایش یابد. کمیته بازار آزاد فدرال رزرو، جلسهای را ترتیب خواهد داد و پیشبینی میشود که طی آن نرخ بهره اوراق کوتاهمدت دولتی به اندازه 25/ 0 درصد افزایش یابد. بر اساس بررسیهای تحلیلگران بازار مسکن آمریکا، برای اینکه فدرال رزرو موفق شود روند بازار مسکن آمریکا را در شرایط فعلی نگه دارد، باید نرخ بهره را در سال آینده در چند نوبت افزایش دهد. اما به عقیده گروهی از کارشناسان، افزایشی اندک در نرخ بهره که برای اولین بار از دسامبر 2015 اتفاق خواهد افتاد، هیچ تاثیری بر کاهش محسوس تقاضای مسکن این کشور نخواهد داشت. قیمتهای مسکن در سال جاری بهطور بیوقفه افزایش داشتهاند. بر اساس دادههای مربوط به شاخص قیمت مسکن موسسه مالی مسکن دولت (FHFA) قیمت خانه در فصل سوم امسال نسبت به زمان مشابه سال قبل 6 درصد افزایش یافته است. آندرس کارباچوبرگس، تحلیلگر موسسه اعتبارسنجی «مودیز» پیشبینی کرده است که قیمت مسکن بهطور میانگین در سال 2017، تا 4 درصد افزایش یابد. همچنین استیو هاولند، مدیر بنگاه آنلاین مستغلات «هوم یونیون» در پیشبینی مشابه گفته است که برخی از بازارهای مسکن در آمریکا همچون بازارهای نیویورک، لسآنجلس و آستین، بیشترین افزایش را از بحران مالی سال 2008 تجربه خواهند کرد. به گفته او نرخ وامهای رهنی تاکنون نیز بهخاطر احتمال افزایش نرخ بهره از جانب فدرال رزرو، با روند صعودی روبهرو شده است: «از اوایل ماه نوامبر شاهد جهش در درخواست وامهای رهنی برای خرید خانه بودهایم که بسیاری از آنها تحت تاثیر انتظارات فعالان بخش مسکن است. بسیاری از مردم با تصور اینکه نرخ بهره در آستانه افزایش است و هزینه وامهای مسکن به احتمال زیاد افزایش خواهد یافت، برای وامهای رهنی درخواست دادهاند. در سال 2017، نسل هزاره آمریکا – بزرگترین نسل این کشور– وارد بازار مسکن آن میشوند، ورودی که تقریبا 40 درصد از متقاضیان خانه اولی را تشکیل خواهد داد.» از طرفی شرایط اعتباردهی سختگیرانه، برای وامگیرندگان خانه مشکل ایجاد کرده است. اگرچه میانگین ودیعه پرداختی چندان نسبت به گذشته افزایش نیافته است، اما وامگیرندگان باید از شرایط خوب اعتباری برخوردار باشند تا واجد شرایط برای دریافت وام شوند.
همچنین فعالان بخش املاک عقیده دارند که در سال جدید یافتن خانههای ارزان در بسیاری از بازارها، چالش بسیاری از تقاضاکنندگان این نوع خانهها خواهد بود. لین مککورمک، رئیس انجمن بنگاهداران آتلانتا در این رابطه میگوید: «برای افرادی که قرار است برای اولین بار خانه خریداری کنند، بسیار مشکل خواهد بود تا خانهای را بیابند که توانایی خرید آن را داشته باشند. برای مثال شروع قیمت خانه در منطقه ما بین 300 تا 400 هزار دلار است.» کریستوفر زولر، رئیس انجمن بنگاهداران میامی در این رابطه میگوید: «فروشندگان خانههایی که قیمتی بین 300 تا 600 هزار دلار دارند با پیشنهادهای چندگانه روبهرو هستند، در حالی که فروشندگان املاک لوکس در جذب خریداران با مشکل مواجه شدهاند. این نشان از حجم زیاد تقاضای جدید مسکن ارزانقیمت متاثر از جمعیت فراوان خانه اولیها در مقایسه با سایر متقاضیان دارد.» با این حال برخلاف تحلیلهایی که تاکنون ارائه شد، موسسه تحقیقاتی «اقتصاد سرمایهداری» اعلام کرده است که نرخ سود وامهای رهنی بر اساس استانداردهای تاریخی در سطح معقولی قرار دارد و میانگین پرداخت وامهای رهنی هنوز در سطحی پایینتر از قبل از بحران مالی قرار دارد. یکی از عواملی که شاید بتوان تحرکات بخش مسکن آمریکا را بهوسیله آن توضیح داد، شرایط اقتصاد آمریکا است. رشد اقتصادی این کشور در طول سال جاری با روندی ملایم و باثبات، افزایشی بوده است. بر ایناساس نرخ بیکاری این کشور در ماه نوامبر به 6/ 4 درصد رسید که پایینترین نرخ بیکاری در 10سال گذشته محسوب میشود. همچنین رشد سطح دستمزدها که در چند سال اخیر وضعیت راکدی داشت، در سال جاری با روندی مثبت روبهرو شد. همه این تحولات باعث توانمند شدن خانوارها و در نتیجه افزایش تقاضای موثر برای خرید مسکن شد.
5زلزله دولت ترامپ برای بخش مسکن
شکی نیست که دونالد ترامپ تغییرات اساسی با خود به واشنگتن خواهد آورد. خوب یا بودن این تغییرات بستگی به دیدگاههای سیاسی افراد قضاوتکننده دارد. اما با توجه به شرایطی که درحالحاضر بر بخش مسکن آمریکا حکمفرما است و بر اساس پیشبینیهایی که برای روند این بخش برای سال 2017 میشود، فعالان مسکن انتظار دارند این بخش در سال آینده پنج تغییر مهم را تجربه کند:
افزایش نرخ بهره و نرخ سود وام: بهنظر میرسد که در دولت جدید نرخ بهره افزایش یابد که باعث فشار بر تقاضای بخش مسکن آمریکا از بابت گران شدن تسهیلات رهنی خواهد شد. نرخهای بالاتر به معنی پرداخت قسطهای بیشتر است که در نهایت به رد واجدیت بسیاری از متقاضیان دریافت وام و با مشکل روبهرو شدن خریداران خانه منجر خواهد شد.
حذف چتر حمایتی در بخش مسکن: جمهوریخواهان آمریکایی بارها اعلام کردند که به دنبال آن هستند تا قوانین دولتی را برای تامین مالی بخش مسکن این کشور مرتفع سازند. اگر این سیاست اجرایی شود، نرخ بهره روند افزایشی خواهد یافت، چرا که دخالت دولت در بازار وامهای رهنی باعث پایین نگهداشته شدن نرخها در این بازارها شده است.
اثرات سیاستهای ضد مهاجرتی: اگر ترامپ بخواهد سیاستهایی را که طی سخنرانیهای انتخاباتی خود به آنها اشاره کرد اجرایی کند، بخش مسکن آمریکا بهشدت تحت تاثیر خواهد گرفت، چه از جنبه منفی و چه مثبت. بسیاری از سازندگان مسکن، سیاستهای خود را با در نظر گرفتن مهاجران غیررسمی این کشور اتخاذ کردهاند. اگر ترامپ بخواهد این گروه از مهاجران را از کشور اخراج کند، سازندگان مسکن برای یافتن نیروی کار با مشکل مواجه خواهند شد. بنابراین این سیاست ترامپ باعث افزایش هزینههای نیروی کار، هزینه ساخت و ساز و اوج گرفتن قیمت مسکن در این کشور خواهد شد.
بازارهای آزادتر، مالیاتهای پایینتر: سیاستهای ترامپ درخصوص مقرراتزدایی بازارها و کاهش نرخهای مالیات میتواند موهبتی برای اقتصاد آمریکا باشد. اما این سیاستهای او باعث افزایش تقاضا برای مسکن و تحریک افزایشی قیمتها در این بخش خواهد شد.
اثر ثروت: رابرت جانسون، رئیس و مدیرعامل کالج آمریکایی خدمات مالی میگوید که یک اثر ثروت در رابطه با بازار مسکن آمریکا وجود دارد. زمانی که قیمت سهام افزایش مییابد، خریداران بالقوه خانه احساس آشفتگی میکنند که در نتیجه باعث شکلگیری تقاضای آنها برای خانه میشود.
نامزد جراح برای وزارت مسکن
دونالد ترامپ باید تا 20 ژانویه 2017، تمامی گزینههای خود را برای تصدی وزارتخانهها و سایر پستهای دولتی معرفی کند. او تاکنون نامزد تصدیگری حدود 10 وزارتخانه خود را از 15 وزارتخانه موجود معرفی کرده است. یکی از گزینههایی که شاید در میان افرادی که تاکنون معرفی شدهاند مهمتر بهنظر برسد، وزیر احتمالی مسکن و توسعه شهری (HUD) آمریکا است. تیم انتقالی ترامپ در 5 دسامبر، بن کارسن نامزد جمهوریخواه انتخابات گذشته ریاست جمهوری را بهعنوان گزینه وزارت مسکن و توسعه شهری آمریکا معرفی کرد. بن کارسن بعد از اینکه در اوایل مارس از رقابتهای انتخاباتی کنار رفت، حمایت خود را از ترامپ اعلام کرد. به عقیده بسیاری از کارشناسان با توجه به اینکه کارسن 65ساله یک جراح مغز و اعصاب بازنشسته است و هیچگاه یک پست دولتی را در اختیار نداشته، گزینهای غیرمتعارف برای بخش مسکن آمریکا محسوب میشود. بی تجربه بودن او در حوزه مسکن و شهرسازی، نگرانیها را در مورد آینده اقتصاد آمریکا افزایش داده است. نگرانیهایی درباره مدیریت مسائلی همچون کمک به مسکن قشر کمدرآمد جامعه، کمک به تامین مالی افراد برای خانهدار شدن و اداره برنامههای مسکن عدالت. دایان یلتل، رئیس ائتلاف ملی مسکن کمدرآمدها در این رابطه مینویسد: «در میان تعداد زیادی از جمهوریخواهان واجد شرایط که از دانش و تجربه کافی برای رسیدگی به مسائلی همچون حل مشکل مسکن کمدرآمدها و رشد غیرقابل کنترل قیمت مسکن برخوردارند، انتخاب دکتر کارسن برای پست وزارت مسکن و توسعه شهرسازی غافلگیرکننده و نگرانکننده است.» از طرفی، مرور برخی صحبتهایی که کارسن پیرامون سیاستهای بخش مسکن داشته است، از دیدگاههای او درباره سیاستهای تبعیضنژادی پرده برمیدارد. او در آخرین صحبتهایش، تلاشهای دولت اوباما را در رابطه با استفاده از قدرت برای بهبود یکپارچگی نژادی در بخش مسکن مورد انتقاد قرار داد. همچنین او در سال گذشته اوباما را به خاطر وضع قانونی که در آن شهرها مجبور بودند تبعیضهای نژادی بخش مسکنشان را بهصورت عمومی گزارش دهند، بهشدت سرزنش کرد. او در صحبتهای خود، اوباما را روانپریش توصیف کرد و «قانون مراقبت مستطاع» او را با بردهداری و آمریکای امروز را با نازیهای آلمان مقایسه کرد.بن کارسن با توجه به اینکه تاکنون فرصت حضور در کابینه دولت آمریکا را نداشته، از انتخابش برای وزارت مسکن آمریکا استقبال کرده است. همچنین ترامپ درخصوص گزینه خود برای بخش مسکن آمریکا اینگونه گفته است: «من هیجانزدهام که دکتر بن کارسن را بهعنوان وزیر بعدی مسکن و توسعه شهری آمریکا نامزد کردهام. کارسن ذهن بسیار نابغهای دارد و بسیار برای تقویت جامعه و خانوادههایی که در این جامعه زندگی میکنند اشتیاق نشان داده است».
منبع : روزنامه دنیای اقتصاد
