خواب کشدار مسکن

علائمی که از بازار مسکن ایران دریافت می‌شود نشان می‌دهد که این بازار پس از رکودی تقریبا سه‌ساله، در حال ترمیم است. با این حال، اظهارات متناقضی درباره احتمال رشد انفجاری بازار املاک مطرح شده است. درواقع، کسانی که به صورت عملی در صنعت مسکن ایران حضور دارند، نسبت به رشد سریع این بخش خوش‌بین هستند، اما تحلیلگران معتقدند افزایش شدید قیمت‌ها غیرمحتمل است. به بیان دیگر، با وجود نظریه‌هایی که در مورد رونق بازار مسکن مطرح می‌شود، نمی‌توان انتظار داشت که این بازار به یکباره منفجر شود.

بر اساس گزارش جدید بانک مرکزی ایران در خصوص بازار مسکن، تعداد معاملات املاک در بازار قدرتمند 12 میلیون نفری تهران در یک ماهه منتهی به 31 تیرماه در مقایسه با مدت مشابه سال گذشته 6/27 درصد افزایش یافته است. اما این رقم در مقایسه با ماه پیش از آن 4 درصد کاهش داشته است. در همین حال معامله سهام املاک در بورس در یک هفته منتهی به 21 جولای 11 درصد رشد داشته است.
حسام عقبائی، رئیس اتحادیه املاک تهران و مصطفی قلی خسروی، رئیس قبلی این اتحادیه، هردو معتقدند تقاضا برای ساختمان‌های مسکونی در حال افزایش است. خسروی پیش‌بینی می‌کند که رشد در سه‌ماهه دوم سال شمسی 95 مجددا خود را نشان دهد و سال آینده احتمالا بازار مسکن شاهد جهش باشد. اما بازار هنوز راه درازی تا رسیدن به روزانه 14 هزار معامله دارد که در سال‌های 2011 و 2012 به ثبت رسید. در آن سال‌ها درنتیجه تحریم‌ها که افت بی‌سابقه ارزش ریال را به همراه داشت، قیمت مسکن دوبرابر شد.

افزایش وام مسکن

بسیاری از کارشناسان اقتصادی مانند حسین راغفر، بر این باورند که دولت باید در بازار مسکن اقدامات مناسبی انجام دهد. یکی از این اقدامات افزایش وام مسکن به میزان 80 تا 85 درصد از قیمت مسکن است. در صورتی که این اقدام انجام نشود، با وجود پیش‌بینی رشد بازار مسکن، تقاضا برای واحدهای مسکونی همچنان پایین خواهد ماند.
بر اساس اعلام مرکز آمار ایران، در زمستان گذشته، تعداد مجوزهای جدید صادرشده برای ساخت مسکن در کل کشور به 92 هزار و 843 مورد رسید که 6/34 درصد در مقایسه با سه‌ماهه قبل از آن افزایش داشت. اما فعالیت‌های ساخت‌وساز همچنان از نظر بسیاری از کارشناسان ضعیف است.

یک شاخص وضعیت بازار مسکن تقاضا برای املاک مسکونی لوکس در تهران است که به کف خود رسیده است. سهم آپارتمان‌های لوکس از بازار مسکن که به‌عنوان املاکی با قیمت متری حداقل 8 میلیون تومان طبقه‌بندی‌شده، از 5 درصد در سه‌ماهه نخست سال گذشته به یک درصد در سه‌ماهه نخست سال جاری شمسی کاهش یافته است. کاهش تقاضا برای آپارتمان‌های لوکس در محلات بالای شهر موجب شده فروشندگان قیمت‌ها را کاهش دهند، اما به نظر نمی‌رسد که این کاهش قیمت تاثیری بر تقاضا برای این نوع املاک داشته باشد.

همین روند در مورد املاک تجاری قابل‌مشاهده است. دو کارشناس برجسته بازار مسکن می‌گویند، برای سرمایه‌گذارانی که پول‌های خود را به سمت واحدهای تجاری روانه کرده‌اند، روزهای خوب تمام ‌شده است. حسین عبده تبریزی، مشاور وزیر راه و شهرسازی ایران، با اشاره به مازاد عرضه واحدهای لوکس و تجاری در یک دهه گذشته به سرمایه‌گذاران هشدار داد که آن‌ها باید از اشتباهات پرهزینه‌شان درس بگیرند. اشاره او به زمانی است که عرضه واحدهای لوکس و تجاری بر تقاضا پیشی گرفت. در دهه گذشته این روند منابع مالی را در خلا و واحدهای مسکونی بسیار گران‌قیمت به دام انداخت.

گزارش‌ها حاکی از آن است که سهم بازار آپارتمان‌های فروخته‌شده با ارزش متری 2 میلیون تا 4 میلیون تومان در سه‌ماهه نخست سال جاری 51 درصد بوده است. البته میانگین قیمت مسکن در تهران حدود 4 میلیون و 200 هزار تومان است. کارشناسان می‌گویند در ماه‌های اخیر تقاضا برای خرید مسکن در طبقه متوسط و پایین‌تر شهروندان تهرانی افزایش داشته است. برخی این افزایش تقاضا را نتیجه سیاست‌های دولت برای افزایش وام مسکن به منظور خرید واحدهای مسکونی کوچک و متوسط می‌دانند که تا حدودی موفق بوده است. با این حال این استراتژی هنوز به رونق وسیع بازار واحدهای مسکونی نینجامیده است.

عبده تبریزی و تیمور رحمانی، استاد اقتصاد دانشگاه تهران، اخیرا در نشستی در تهران گفته‌اند، بازار مسکن ممکن است در ماه‌های آینده رشد کند، به شرطی که سرمایه‌گذاران انرژی خود را از املاک لوکس و تجاری به سمت بازار ساخت به قصد اجاره برای اقشار متوسط و کم‌درآمد معطوف کنند. به گفته آن‌ها، این یک مدل مشهور در کشورهای توسعه‌یافته بوده است. با این حال،‌ آن‌ها این نکته را خاطرنشان می‌کنند که در کوتاه‌مدت در هیچ‌یک از این بازارها افزایش تقاضای گسترده پیش رو نخواهد بود. این نظریه به این معناست که در محتمل‌ترین سناریو، بازار مسکن ایران در سال‌های آینده به جای پرش ناگهانی، باثبات خواهد بود. یکی از عوامل تاثیرگذار در این نظریه کاهش جمعیت ایران است. درواقع برخی کارشناسان بر این باورند که نرخ رشد جمعیت ایران که از 6/1 درصد در سال 2006 به 3/1 درصد در سال 2011 کاهش یافته، تاثیری منفی بر بازار مسکن گذاشته است.

نوسازی و مشارکت بخش خصوصی

بهروز ملکی، نویسنده کتاب تحلیل بازار مسکن ایران، از بانک‌ها به دلیل عدم انعطاف‌پذیری در تامین مالی پروژه‌های مسکن انتقاد کرده و از آن‌ها می‌خواهد بیشتر وام بدهند. او همچنین معتقد است به کار نگرفتن مکانیسمی توسط دولت که می‌تواند به سرمایه‌گذاران در درک بهتر رونق و رکود بازار مسکن کمک کند، از دیگر مشکلات است. البته اکنون دولت می‌گوید که راه‌حل‌هایی پیدا کرده و به دنبال اجرای آن‌هاست.

وزیر مسکن و شهرسازی نیز از نوسازی املاک قدیمی خبر داده است. پروژه‌ای که انتظار می‌رود بخش خصوصی در آن مشارکت گسترده‌ای داشته باشد. هدف از این پروژه ترغیب سازندگان مسکن به مشارکت در نوسازی خانه‌ها در 495 شهر است. خانه‌هایی که جمعیت ساکن در آن‌ها 19 میلیون نفر برآورد می‌شود. به گفته وزیر مسکن این طرح می‌تواند نیازهای واقعی طبقه متوسط را با تامین خانه‌هایی که قیمت آن‌ها قابل تقبل است، تامین کند. المانیتور در پایان گزارش خود می‌نویسد، در صورتی که این پروژه اجرایی شود، ساخت‌وساز در مناطق شهری افزایش می‌یابد. با این حال این پروژه به میلیاردها دلار سرمایه‌گذاری نیاز دارد که به گفته کارشناسان بخشی از آن باید از طریق سرمایه‌های خارجی تامین شود. البته این سوال مطرح است که سرمایه‌گذاران خارجی تا چه اندازه به حضور در چنین پروژه‌هایی در بازار مسکن ایران با نرخ تورم دست‌کم 10 درصدی تمایل نشان می‌دهند.

منبع: هفته نامه آتیه نو ، ترجمه آزاده افتخاری