راه برون رفت از رکود مسکن

مجید اعزازی
روزنامه نگار

تأمین ??/ ملک و مستغلات جدا از اینکه همواره در فرهنگ ایرانی مورد توجه بوده است، طی 50سال گذشته به دلیل تغذیه اقتصاد از بودجه نفتی و بروز بیماری هلندی، جذاب‌تر هم شده است. به عبارت ساده‌تر، ایران به دلیل آنکه اقتصاد آن همواره در معرض تورم بوده مردم آن ترجیح داده‌اند که با تبدیل دارایی خود به ملک و مسکن از تبعات منفی تورم بگریزند. این شرایط در دوره‌های وفور درآمدی‌های نفتی و در پی آن تورم‌های افسارگسیخته، بیش از پیش مورد توجه بوده است. به همین دلیل، در سال‌های90 و 91 و در پی افزایش تحریم‌ها و کاهش ارزش پول ملی به یک‌سوم (سه برابر شدن دلار) هجوم نقدینگی به بازار‌های مختلف و از جمله به بازار مسکن افزایش یافت و قیمت‌ها به طرز شگفت‌انگیزی رو به صعود نهاد. روی دیگر این سکه، کاهش قدرت خرید متقاضیان مصرفی مسکن به یک سوم بوده و هست. همزمان با این تحولات، در شهرداری‌های شهرهای بزرگ کشور و در راس آنها شهرداری تهران، اشتیاق به تراکم فروشی و صدور پروانه‌های ساخت با هدف تامین بودجه‌های شهری فزونی گرفت. نتیجه این اشتیاق در مازاد عرضه 3/6 میلیون واحد مسکونی طی سال‌های 91 تا ابتدای نیمه دوم 94 نمایان شده است. این ولع به ساخت- به‌دلیل سود بسیار زیاد ناشی از رشد قیمت‌های مسکن- و از سوی دیگر افت قدرت خرید متقاضیان مصرفی و در نتیجه رکود خرید و فروش، منجر به حبس نقدینگی قابل‌توجهی در صنعت ساختمان شده است. به گفته کارشناسان مسکن، فضای آپارتمان‌های فروش نرفته درتهران نزدیک به 500میلیون مترمربع است که براساس آمار منتشر شده ازسوی بانک مرکزی برای قیمت هر مترمربع واحد مسکونی در تهران با احتساب‌ 4میلیون تومان، سرمایه محبوس شده در این بخش حدود 200هزار میلیارد تومان برآورد می‌شود که این مبلغ با بودجه مصوب کشور در سال88 برابری می‌کند.
باتوجه به این شرایط، دولت یازدهم اقدامات قابل‌توجهی برای تقویت قدرت خرید متقاضیان مصرفی مسکن از جمله افزایش سقف انواع تسهیلات خرید مسکن انجام داده است، به گونه‌یی که سقف تسهیلات صندوق یکم به 160میلیون تومان و تسهیلات اوراق مسکن نیز به 60میلیون تومان افزایش یافته است. اما ظاهرا این اقدامات مثبت ناکافی است. هم اینک و در شرایطی که وام 160میلیون تومان هنوز به بازار وارد نشده است، با مبلغ وام 60میلیون تومانی می‌توان حدود 14/5 متر مربع واحد مسکونی در پایتخت را مالک شد. این درحالی است که زوج‌های جوان و خانوارهای کم جمعیت دستکم به 50 تا 70متر مربع واحد مسکونی – به‌طور میانگین معادل حدود 180میلیون تومان تا 350میلیون تومان- نیازمندند. تجربه کشورهای پیشرفته نشان می‌دهد که تسهیلات اعطایی دست‌کم 50 تا 75درصد قیمت واحد مسکونی موردنظر خریدار را پوشش می‌دهند. البته در کشور ما نیز از طریق لیزینگ مسکن در اواخر دوران زمامداری دولت اصلاحات چنین تجربه‌یی کسب شد. تنها در این حالت است که توان خرید «متقاضیان مطلق» به‌طور چشمگیر افزایش می‌یابد و تقاضای آنان به «تقاضای موثر» تبدیل می‌شود. از سوی دیگر، باید سود وام اعطایی برای خرید مسکن به ویژه مسکن اقشار متوسط و ضعیف جامعه 4درصد و کمتر از آن باشد تا این دسته از شهروندان نیز بتوانند از سرپناه حداقلی برخوردار شوند. تجربه جوامع دیگر نیز نشان می‌دهد که سود وام خرید مسکن در اغلب کشورهای پیشرفته به سمت صفر میل می‌کند و هزینه دسترسی به وام نیز صفر است.
تجربه اعطای تسهیلات 25میلیون تومانی برای خرید خودرو که در برخی موارد دقیقا 80درصد قیمت یک خودرو را پوشش می‌داد و اتفاقا بنا به همین دلیل هم با استقبال نسبتا خوب متقاضیان خودرو مواجه شد، چشم‌انداز تازه‌یی را پیش روی مسوولان دولتی به ویژه مسوولان بخش مسکن گشود. این درحالی است که همین وام خودرو در کشوری همچون کانادا با نرخ بهره صفر درصد به شهروندان این کشور اعطا شده و می‌شود. در این حال، طبیعتا در صورتی که وامی با قدرت خرید حدود 70 تا 80درصد قیمت یک واحد مسکونی به‌راحتی و با نرخ سود بسیار پایین (زیر 4درصد) به متقاضیان خرید مسکن اعطا شود، نه تنها این قشر از شهروندان به سهولت صاحب خانه می‌شوند که اقتصاد کشور نیز از رکود خارج خواهد شد. بر کسی پوشیده نیست که یکی از دلایل عمده چالش مالی حال حاضر اقتصاد کشور (تنگنای مالی) قفل شدن منابع مالی در پروژه‌های مسکونی است، پروژه‌های تکمیل شده‌یی که فاقد تقاضای موثر هستند؛ از همین رو، با قدرت بخشی به خریداران می‌توان گره این بخش از تنگنای مالی اقتصاد را نیز گشود.
در این میان، حمایت از متقاضیان مسکن به شکل اعطای وام آسان با نرخ سود ارزان (حدود صفر درصد) به معنای حمایت از بیش از 200صنعت مرتبط و اشتغال قابل توجه در این صنعت عظیم به‌شمار می‌رود. از این رو، می‌توان اذعان کرد که مزایای اقتصادی حمایت از متقاضیان مسکن دست‌کمی از حمایت از متقاضیان خودرو ندارد و بلکه پیامدهای ارزشمند بیشتری برای اقتصاد ایران و خانوارهای ایرانی به ارمغان خواهد آورد. البته باتوجه به شرایط کنونی، به نظر می‌رسد عرضه‌کنندگان مسکن نیز باید از حاشیه سود خود کم کنند تا قیمت مسکن تعدیل شود. به اعتقاد یکی از کارشناسان، قیمت مسکن باید تا 40درصد کاهش یابد تا با سطح درآمد خانوار ایرانی برابر شود. با این کار، از سویی متقاضیان واقعی مسکن به سرپناه دلخواه خود دست می‌یابند و از سوی دیگر، پول‌های محبوس سازندگان مسکن خواب کمتری را در صنعت ساختمان تجربه خواهند کرد و قفل رکود مسکن هم گشوده خواهد شد.
منبع: روزنامه تعادل

راه برون رفت از رکود مسکن

آخرین خبرها